Non più direttamente al venditore, ma in deposito fiduciario presso il Notaio rogante, che vigilerà e poi svincolerà. Questo il percorso di prezzo, altri corrispettivi, mutui, onorari, imposte e spese condominiali.
Sulla base della L. 27\12\2013 n. 147, in vigore dal 1\1\2014 ma applicabile solo dopo l’emanazione delle norme attuative, entro 120 giorni dall’entrata in vigore, gli acquirenti non potranno più pagare direttamente il prezzo di acquisto di immobili alla parte venditrice, ma dovranno versare il dovuto prezzo in un conto corrente dedicato, intestato al Notaio rogante, che svincolerà le somme solo al termine di complessi controlli e verifiche, volti a garantire il buon esito del contratto stipulato, a tutela della parte acquirente.
Stessa sorte e stessa motivazione, per le spese condominiali non pagate e per i mutui erogati dalle banche, garantiti da ipoteca, ma solo se connessi ad un acquisto immobiliare.
Conformemente alla natura di questa sezione, di seguito non si troverà un’analisi argomentata della normativa, ma un prontuario agile, sulla base di uno schema “domanda/risposta”.
La normativa appare in alcuni punti contraddittoria in altri lacunosa, in altri ancora a rischio di incostituzionalità. Sarà, pertanto, inevitabile una futura rivisitazione dell’impianto. Per adesso, al solo scopo di prenderne dimestichezza, segue il citato schema riassuntivo.
Aggiornato al 18\01\2014
| Obbligo di deposito degli ONORARI (in senso ampio comprendente: diritti, accessori, rimborsi spese, contributi) | 1) Atto con pubblicità IMMOBILIARE2) Attività delegata da autorità giudiziaria |
| Obbligo di deposito del PREZZO o del CORRISPETTIVO (come il mutuo erogato da una banca, non più al venditore ma al Notaio, che solo dopo procederà allo svincolo) o il SALDO degli stessi | In occasione del trasferimento, costituzione, estinzione di proprietà o altro diritto reale su:A) Immobili (vedasi tipologie negoziali – SI)B) Aziende |
| Obbligo di deposito di somme per estinzione SPESE CONDOMINIALI non pagate | Trasferimento, costituzione, estinzione di proprietà o altro diritto reale su:A) ImmobiliB) Aziende |
| Obbligo di deposito di ALTRI ONERI DOVUTI (anticipazioni IVA, accessori, CNN, CND, T.A., Cassa…) | Trasferimento, costituzione, estinzione di proprietà o altro diritto reale su:A) ImmobiliB) Aziende |
| Obbligo di deposito dei TRIBUTI | Per i quali il Notaio sia:1) responsabile di imposta2) sostituto di imposta |
| Obbligo deposito di SOMME affidate | 1) quando siano per legge soggette ad annotazione nel registro Somme e Valori2) quando siano destinate al pagamento di Imposte di Successione |
| Obbligo di deposito di Prezzo o Corrispettivo DILAZIONATO (compreso mutuo dilazionato) | NO |
| Obbligo di deposito di Prezzo o Corrispettivo GIA’ PAGATO (caparra o acconto) | NO |
| Obbligo di deposito di Prezzo o Corrispettivo GIA’ DILAZIONATO | SI, se versato contestualmente alla stipula dell’atto di quietanza |
| Obbligo di deposito MAGGIORI ONERI NOTARILI in occasione di quietanza (onorari, spese, accessori, imposte) | NO |
| MODALITA’ | Assegni circolari intestati al notaio; bonifici preventivi |
| DESTINAZIONE | Conto Corrente dedicato |
| NATURA del c\c dedicato | Patrimonio separato |
| SUCCESSIONE ereditaria | NO |
| PIGNORAMENTO | NO |
| Influenza del REGIME PATRIMONIALE del Notaio | NO |
| ACCESSIBILITA’ al c\c dedicato per prezzi o corrispettivi non previsti come obbligatori (es. per cessione di quote sociali) | SI, perchè rientra in somme affidate, soggette ad annotazione sul registro Somme e Valori |
| Durata del deposito dei Tributi | Fino al momento della registrazione |
| Durata del deposito degli Onorari | Fino al momento in cui non si è più:1) responsabile di imposta2) sostituto di imposta(ipotesi soggetta a verifica interpretativa, perchè altre norme impongono il versamento di contributi in tempi prestabiliti, non compatibili con i punti 1 e 2: Arch. Not.; CNN; CND; Cassa Naz.) Interpretazione alternativaL’onorario non è mai vincolato. Interpretazione ex comma 64, che allude a somme “vincolate” solo con riferimento al prezzo. |
| Durata del deposito di Somme | Fino al momento convenuto per l’esecuzione dell’incarico |
| Durata del deposito delle somme per Spese Condominiali non pagate | Fino al momento convenuto per l’esecuzione dell’incarico |
| Durata del deposito di Altri Oneri dovuti | In base alla natura degli oneri da estinguere |
| Durata del deposito del Prezzo o Corrispettivo | Senza indugio, dopo che il notaio abbia:1) effettuato la Registrazione2) effettuato la Pubblicità3) verificato l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori:A) rispetto a quelli risultanti alla data dell’attoB) rispetto a quelli risultanti dall’atto4) avuto la prova dell’avveramento della condizione (per atto pubblico o per scrittura privata autenticata o con le modalità probatorie concordate tra le parti e risultanti dall’atto )5) avuto la prova che la prestazione promessa sia stata adempiuta (per atto pubblico o per scrittura privata autenticata o con le modalità probatorie concordate tra le parti e risultanti dall’atto) |
| Indagine del notaio sulle formalità pregiudizievoli relativamente al trasferimento di beni immobili | Solo Registri Immobiliari (a meno di apposito mandato per indagini su altri registri:a) delle successionib) delle Imprese) |
| Indagine del notaio sulle formalità pregiudizievoli relativamente alle Cessioni di Azienda | a) il Registro delle Impreseb) i Registri immobiliari, se interessatic) i Registri dei Beni Mobili Registrati, se interessati |
| Se indagini o verifiche danno esito negativo | a) la restituzione delle somme al compratoreb) mantenimento del deposito fino ad accordoc) mantenimento del deposito fino a decisione del giudicesecondo le scelte effettuate dalle parti ed evidenziate in attod) nel silenzio: art. 1482 c.c. |
| Esito positivo di indagini e verifiche – Svincolo naturale | A favore del venditore |
| Esito positivo di indagini e verifiche – Svincolo alternativo | A favore del beneficiario individuato a seguito della disposizione dei propri rapporti giuridici da parte del venditore (rinunce, cessioni di credito, transazioni, delegazioni di pagamento) |
| Le somme affidate al Notaio a titolo di Prezzo, sono soggette ad annotazione nel registro Somme e Valori? | SI |
| Le somme affidate al Notaio a titolo di Tributi, sono soggette ad annotazione nel registro Somme e Valori? | NO (art. 6, ultimo comma, L. n. 64/1934) |
| La disciplina per le somme annotate nel registro Somme e Valori | È diversa a seconda che si tratti:1) di somme a titolo di tributi2) di somme a titolo di prezzo3) di somme a titolo diverso |
| Il registro Somme e Valori | Dovrà essere compilato con una frequenza e per un numero di volte molto superiore che in passato, con notevole incremento dell’attività e delle spese generiche di studio |
| Affidamento fiduciario di assegni (circolari o bancari), non trasferibili, intestati ad un terzo | 1) non sono somme2) non sono soggette a questa disciplina |
| Spese condominiali NON PAGATE | Solo quelle:1) liquide ed esigibili – 63-1- D. Att. c.c2) per le quali sussista una responsabilità solidale dell’acquirente – 63-4 D.Att. c.c. |
| Spese condominiali STRAORDINARIE per interventi deliberati ma non ancora eseguiti, convenzionalmente messe a carico della parte venditrice | Possono essere oggetto di deposito, a titolo di Somme Affidate |
| Spese condominiali non pagate: necessità di indagine notarile? | NO |
| TIPOLOGIE NEGOZIALI — SI | 1) Compravendita2) Permuta con conguaglio3) Mutuo – in quanto mezzo per pagare un prezzo.4) Dazione in pagamento a titolo oneroso5) Rinuncia a diritto reale a titolo oneroso6) Cancellazione di ipoteca7) Cessioni di Azienda |
| TIPOLOGIE NEGOZIALI — NO | 1) Divisione anche con conguagli2) Contratto preliminare anche se autenticato e trascritto3) Mutuo, con garanzia ipotecaria, poiché l’ipoteca (diritto reale di garanzia) non è un corrispettivo della somma. |
| ATTI A CATENA | 1) diversi notai2) stesso notaio |
| DIVERSI notai | Il secondo notaio dovrà ricevere dal primo la somma secondo i normali tempi di svincolo e secondo le ordinarie verifiche |
| STESSO notaio | Potrà essere depositario di entrambi gli atti, senza dover necessariamente: svincolare il primo presso, e ricevere nuovamente in deposito il prezzo del secondo atto, svincolando solo a beneficio dell’ultimo venditore (o, se del caso, a favore di un venditore e dell’altro, se si tratta di somme diverse). |
| 1° PROBLEMATICA EFFETTIVA: in ogni caso (diversi notai/unico notaio) a danno del secondo venditore: svincolo prezzo | Il secondo venditore rischia di non poter incassare il prezzo se il prezzo della prima vendita non è svincolabile, a seguito di verifiche negative. |
| SOLUZIONI | A) Seconda vendita condizionata sospensivamente allo svincolo del prezzo della prima venditaB) stipula della seconda vendita solo dopo la verifica della possibilità di svincolo (o dello svincolo effettivo) del prezzo della prima vendita. |
| 2° PROBLEMATICA EFFETTIVA:cancellazione di ipoteca citata in atto | Il notaio non può estinguere il debito fino al momento dello svincolo del prezzo |
| SOLUZIONI | 1) Il debito viene estinto prima e fuori dall’atto (gli anticipi prezzo non sono soggetti alla disciplina), con successiva cancellazione tradizionale o semplificata, secondo quanto concordato tra le parti, con anteriorità risultante dall’atto stesso; (soluzione non garantista per l’acquirente, non consigliabile, da alcuni considerata elusiva e, se abituale o sistematica, foriera di responsabilità per il notaio coinvolto)2) dopo lo svincolo prezzo il notaio deposita in banca il necessario ottenendo l’impegno alla cancellazione semplificata (rischio 30 gg successivi), se così concordato tra le parti;3) dopo lo svincolo prezzo il notaio deposita in banca il necessario ottenendo l’assenso a cancellazione di ipoteca, se così concordato tra le parti; |
| 3° PROBLEMATICA EFFETTIVA:cancellazione di pignoramento citato in atto con parte del prezzo | Il notaio non può estinguere il debito fino al momento dello svincolo del prezzo.Ciò comporta la sussistenza della procedura fino allo svincolo di parte del prezzo a favore di creditori procedenti e intervenuti, col rischio di eventi futuri imprevedibili. |
| SOLUZIONI | 1) accordi preventivi con tutti i creditori e con il giudice circa la contestualità tra svincolo, pagamento e ordine di cancellazione (rischio nuovi intervenuti; rischio mancato rispetto degli accordi)2) Il debito viene estinto prima e fuori dall’atto (gli anticipi prezzo non sono soggetti alla disciplina), con l’ottenimento dell’ordine di cancellazione, secondo quanto concordato tra le parti, con anteriorità risultante dall’atto stesso (soluzione non garantista per l’acquirente, non consigliabile, da alcuni considerata elusiva e, se abituale o sistematica, foriera di responsabilità per il notaio coinvolto);3) procedura contrattuale a formazione progressiva:- raccolta accordi scritti con creditori- stipula contenentea) il mandato al notaio di pagare e cancellareb) la condizione risolutiva nel caso di nuovi interventi eccedenti il prezzo- raccolta del notaio di tutte le rinunce agli atti contenti la rinuncia ai termini e della della rinuncia ai termini del debitore- verifica del fascicolo e verifica capienza somme- deposito di tutte le rinunce e contestuale decreto di cancellazione- svincolo somme ai creditori e surplus al venditore- cancellazione del pignoramento- atto di mancato avveramento condizione risolutiva |
| 4° PROBLEMATICA EFFETTIVA:coordinamento con D.Lgs. n. 122/2005 immobili da costruire | Divieto di vendita se il bene è ipotecato e se non si ottiene il frazionamento in quote del mutuo (e dell’ipoteca) oppure il “titolo” alla cancellazione di ipoteca o al frazionamento dell’ipoteca |
| SOLUZIONI | 1) se ipoteca non ancora frazionata: A) Il debito viene estinto prima e fuori dall’atto (gli anticipi prezzo non sono soggetti alla disciplina), con successiva cancellazione tradizionale (“titolo”), secondo quanto concordato tra le parti, con anteriorità risultante dall’atto stesso (soluzione non garantista per l’acquirente, non consigliabile, da alcuni considerata elusiva e, se abituale o sistematica, foriera di responsabilità per il notaio coinvolto);B) considerare il divieto di cui all’art.8 superato dalla maggior tutela della nuova normativa, con possibilità di vendita e svincolo somme solo dopo la restrizione ipotecaria.2) se ipoteca già frazionata:A) accollo del debito residuo (quote prezzo fuori dalla presente disciplina)B) delegazione di pagamento (con modalità analoghe a quelle necessarie per estinguere il mutuo, sopra trattate nn. 2 e 3) |
| MENZIONI in atto notarile | 1) dell’avvenuto deposito di somme al notaio (estremi come da normativa sulla tracciabilità)2) regole delle condizioni di svincolo3) specifica tra somme versate, rispetto alla stipula: prima, contestualmente, e dopo4) specifica tra somme a titolo di prezzo e somme a titolo di spese condominiali (se non inglobate nel prezzo), oppure dichiarazione di assenza di spese condominiali. |
| CONTO CORRENTE DEDICATO | 1) è intestato al Notaio2) l’intestazione deve evidenziare all’esterno che trattasi del peculiare “conto corrente dedicato”3) va utilizzato senza commistioni con altre somme non vincolate4) produce interessi che al netto delle spese hanno una destinazione predefinita per legge5) con i previsti decreti attuativi, saranno definite condizioni omogenee6) non sussistono divieti ad una eventuale scelta contabile/amministrativa di aprire più “conti correnti dedicati”7) si rendono applicabili le norme codicistiche sul contratto di deposito compatibili con la disciplina in oggetto: 1767, 1768, 1772 commi 1 e 2, 1773, 1774, 1780, 1781, 1782, con possibilità di regolamentare in dettaglio con le parti il detto contratto, da registrare |
| VIOLAZIONE alle regole del “patrimonio separato”, che sono norme inderogabili (ordine pubblico di protezione) | 1) se vi vengono versate somme non vincolate (produce la confusione con il patrimonio del notaio, con conseguente affidamento dei terzi prevalente su quello dei beneficiari, salva l’esiguità delle somme immesse, secondo l’auspicabile valutazione in sede di decreti attuativi)2) se vi è distrazione di somme dalla loro destinazione (ordinarie conseguenze disciplinari, civili e penali: responsabilità civile per danni; appropriazione indebita; peculato)3) se sono convenute in atto deroghe alla normativa (nullità)4) se si desse seguito a richieste congiunte delle parti di svincolo delle somme a prescindere dalle procedure previste ed obbligatorie5) mancato versamento per attività imputabile al notaio: consiglio di pagare prima e fuori dall’atto; mancata informazione circa l’esistenza delle norme; versamento in altro conto non dedicato (conseguenze covili, penali, disciplinari)6) mancato versamento per attività imputabile alle parti: può essere oggetto di apposita menzione in atto con valenza di prova privilegiata ex art.2700 c.c. |