Di seguito una ricostruzione schematica delle principali norme di cui al D. Lgs. 122\2005
IMMOBILI DA COSTRUIRE (D. Lgs. N.122 \2005)
In GU n.155 del 6\7\2005 entra in vigore 21\7\2005*
AMBITO DI APPLICAZIONE
TIPOLOGIE DI CONTRATTO
OGGETTO DA COSTRUIRE (STADIO ANTECEDENTE ALL’ABITABILITA’)
IMPRENDITORE O COOP. ALIENANTE
PERSONA FISICA ACQUIRENTE
OGGETTO PER IL QUALE SIA STATO RICHIESTO IL PERMESSO DI COSTRUIRE IN DATA SUCCESSIVA AL 21\7\2005
FABBRICATO CON QUALSIASI DESTINAZIONE
FATTISPECIE NEGOZIALI
PRELIMINARI
PROPOSTE DI ACQUISTO UNILATERALI
ASSEGNAZIONI PROVVISORIE DI COOP.
VENDITA COSA FUTURA
VENDITA SOTTO CONDIZIONE SOSPENSIVA
VENDITA A TERMINE INIZIALE
PERMUTA COSA PRESENTE COSA FUTURA
VENDITA TERRENO E PREL. RETROVENDITA
OGNI ALTRO ATTO (O INSIEME DI ATTI COLLEGATI) CHE PERSEGUE LA FINALITA’ DEL TRASFERIMENTO NON IMMEDIATO MA DIFFERITO (CV + APPALTO DATO ALLA STESSA SOCIETà VENDITRICE)
LEASING
ESCLUSIONI: TUTTE LE FATTISPECIE NON TRASLATIVE
APPALTO
VENDITE ORDINARIE ANCHE DI RUSTICI – COMPLETAMENTO A CARICO ACQUIRENTE
PRELIMINARI ORDINARI ANCHE DI RUSTICI – COMPLETAMENTO A CARICO ACQUIRENTE
OGGETTO: IMMOBILI DA COSTRUIRE
CON PERMESSO DI COSTRUIRE
CON DIA
NON ANCORA ULTIMATI
abitabilità NON RILASCIABILE
FABBRICATI (ABITATIVI E NON) DA RISTRUTTURARE CON TRASFORMAZIONE DELLO STESSO E NECESSITà DI NUOVA ABITABILITà
SOGGETTO ALIENANTE
IMPRENDITORE ANCHE NON EDILE
COOPERATIVA
SOGGETTO ACQUIRENTE
PERSONA FISICA
CONSUMATORE
NON CONSUMATORE
IMPRENDITORE
ASSEGNATARIO DA COOPERATIVA
TERZO ACQUIRENTE DA COOPERATIVA
PERSONA NOMINATA DALLO STIPULANTE PERSONA FISICA MA SOLO SE PARENTE IN LINEA RETTA (ESCLUSO CONIUGE)
…………………….. FIDEIUSSIONE……………………DA CONSEGNARE PRIMA O CONTESTUALMENTE AL CONTRATTO PER ……………………….L’INTERO IMPORTO GARANTITO
TEMPO DI APPLICAZIONE
PERMESSO DI COSTRUIRE RICHIESTO IN DATA SUCCESSIVA AL 21\7\2005 (ENTRATA IN VIGORE)
MANCANZA
NULLITA’ RELATIVA RECLAMABILE SOLO ACQUIRENTE
MANCANZA TEMPORANEA
SI
CONTRATTO CONDIZIONATO ALLA SUCCESSIVA CONSEGNA DELLA POLIZZA
NECESSARIA MANCATA CONSEGNA DI QUALSIASI SOMMA FINO ALLA CONSEGNA DELLA POLIZZA
FORMALITà
GARANZIA RICHIESTA DALLA LEGGE – NON SI REGISTRA
QUANDO GARANTISCE
FALLIMIMENTO
PROCEDURE CONCURSUALI
PIGNORAMENTO
COSA GARANTISCE
TUTTE LE SOMME PAGATE PRIMA DELL’ACQUISTO DELLA PROPRIETà
TUTTE LE SOMME DA PAGARE PRIMA DELLO ACQUISTO DELLA PROPRIETà
RATE DI MUTUO ACCOLLATE CON VALENZA INTERNA (SE L’ACQUIRENTE RIMBORSA IL COSTRUTTORE CHI DICE CHE QUESTO PAGHI ALL’ISTITUTO MUTUANTE?)
COSA NON GARANTISCE
LE SOMME DA PAGARE CONTESTUALMENTE ALL’ACQUISTO DELLA PROPRIETà
LE SOMME DA PAGARE SUCCESSIVAMENTE ALL’ACQUISTO DELLA PROPRIETà
RATE DI MUTUO ACCOLLATE ALL’ACQUIRENTE CON VALENZA ESTERNA (L’ACQUIRENTE PAGA DIRETTAMENTE LA BANCA)
L’ULTIMAZIONE DEI LAVORI
L’EVENTUALE INVALIDITà DEL PRELIMINARE
ESISTENZA O SOPRAVVENIENZA DI FORMALITà PREGIUDIZIEVOLI
NON VA PRESTATA
SE NON CI SONO PAGAMENTI ANTICIPATI
IPOTESI PARTICOLARE:VENDITA DEL RUSTICO MA CONAPPALTO AL VENDITORE PER ILCOMPLETAMENTO
LE SOMME GARANTITE SONO QUELLE PAGATE PRIMA DEL TRASFERIMENTO E NON QUELLE PAGATE CONTESTUALMENTE O DOPO IL TRASFERIMENTOMASE QUELLE DELL’APPALTO SONO IRRISORIE RISPETTO A QUELLE DELLA VENDITA (DEL RUSTICO), CI SARA’ FRODE ALLA LEGGE
GARANZIA PER IL COSTRUTTORECHE RESTA VINCOLATO AI PREMIPER IL CASO DI INADEMPIMENTODELL’ACQUIRENTE
LA GARANZIA SCADE SOLO AL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETà
RILASCIATA SOLO DA BANCA O DA ASSICURAZIONI O INTERMEDIARIO EX 107 TUB
AMMISSIBILI CLAUSOLE MIGLIORATIVE
……………..POLIZZA ASSICURATIVA………………DA CONSEGNARE DOPO IL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETà
TEMPO DI APPLICAZIONE
PERMESSO DI COSTRUIRE RICHIESTO IN DATA SUCCESSIVA AL 21\7\2005 (ENTRATA IN VIGORE)
REQUISITI
VALIDITà 10 ANNI
SI DEVE RIFERIRE ALL’INTERO EDIFICIO
SI Può RIFERIRE GENERICAMENTE AGLI AQUIRENTI
OGGETTO
RISARCIMENTO DANNI MATERIALI ALL’IMMOBILE O A TERZI DERIVANTI DA:ROVINA O GRAVI DIFETTI COSTRUTTIVI 1669 CC
MANCATO RILASCIO
RESPONSABILITà COSTRUTTORE
NULLITà NO
CONSEGNA
ALL’ATTO DEL TRASFERIMENTO DI PROPRIETA’
CONTESTUALMENTE
LOGICAMENTE DOPO IL CONTRATTO
OBBLIGHI DEL NOTAIO
INFORMAZIONE DELL PARTI
NESSUN OBBLIGO CIRCA IL CONTROLLO SULLA CONTESTUALE CONSEGNA
CONSIGLI PER IL NOTAIO
FARE RISULTARE GLI ESTREMI DELLA POLIZZA
INSERIRE IN ATTO L’OBBLIGO ALLA CONSEGNA
PRELIMINARE o EQUIVALENTE
TEMPO DI APPLICAZIONE
CONTRATTI STIPULATI IN DATA SUCCESSIVA AL 21\7\2005 (ENTRATA IN VIGORE) – SALVO CHE PER L’OBBLIGO DI MENZIONARE LA FIDEIUSSIONE CHE VA COORDINATO CON I TEMPI DI CUI SOPRA
CONTENUTO OBBLIGATORIONON RISPETTATO
CONSEGUENZE
RESP. CONTRATTUALE
RESP. PRECONTRATTUALE
RINEGOZIAZIONE
INTEGRAZIONE EX LEGE
NULLITà RELATIVA
APPLICABILITA’ DELLE DETTE CONSEGUENZE CASO PER CASO
CONTENUTO OBBLIGATORIO
ART.6
SOGGETTI
ELEMENTI PER TRASCRIVIBILITà
OGGETTO
CON PERTINENZE ESCLUSIVE
DESTINAZIONE
COMPOSIZIONE INTERNA
STATO FISICO DELL’EDIFICAZIONE
SUPERFICE UTILE
QUOTA MILLESIMALE
STATO GIURIDICO
VINCOLI DI DESTINAZIONE
LIMITAZIONI PREZZO RIVENDITA
DIVIETI DI ALIENAZIONE
CLAUSOLE DI PRELAZIONE
ANALITICO FORMALITà PREGIUDIZIEV.
CAPITOLATO
DA ALLEGARE
PREZZO
COMPLESSIVO INDICARE IN CHIARO
MODALITà DI PAGAMENTO: BONIFICI, ASSEGNI, CAMBIALI, ACCREDITI, ACCOLLI E TEMPISTICA
SPESE PER ALLACCIE SIMILI
POICHE’ SONO CORRISPETTIVO FANNO PARTE DEL PREZZO E NON è POSSIBILE LASCIARE INDETERMINATO
FIDEIUSSIONE
ESTREMI (ALLEGAZIONE CONSIGLIATA)
PERMESSO DI COSTRUIRE
ESTREMI
RICHIESTA DI PERMESSO
ESTREMI
ELABORATI DI PROGETTO
SIA DEL BENE CHE DELLE PERTINENZE CHE DELLE PARTI COMUNI – DA ALLEGARE
EVENTUALI IMPRESE APPALTATRICI
CHE ESEGUIRANNO ANCHE PARTE DEI LAVORI
IDENTIFICATE IN ATTO
IDENTIFICATE ANCHE SUCCESSIVAMENTE
ALLEGATO
Può CONTENERE QUANTO SOPRA
RALATIO ESTERNA
VIETATA
………..NULLITA’ RELATIVA………
VIOLAZIONE ART.2
SULLA FIDEIUSSIONE
VIOLAZIONE ART.6
CONTENUTO DEL PRELIMINARE ED ALTRI CONTR.
VIOLAZIONE ART.8
DIVIETI DI STIPULA PER IL NOTAIO
SOGGETTO CHE Può PROPROLA
ACQUIRENTE
PM MA SOLO NELL’INTERESSE ACQ.
EFFICACIA PROVVISORIA
SI
CONVALIDA
SI
DOPO SODDISFATTE LE CONDIZIONI IMPERATIVE
CONVALIDA TACITA
SI; ES. ACQUISTO FABBRICATO ULTIMATO
AL PRELIMINARE RELATIVAMENTENULLO (POTENZIALMENTE) SEGUE UN DEFINITIVO: VALIDO?
SI
AUTONOMIA CAUSALE DEI CONTRATTI
TEMPORANEA EFFICACIA E VINCOLATIVITà DEL PRELIMINARE NON DICHIARATO NULLO
IPOTECA E FRAZIONAMENTO MUTUO
ART.7 D LGS
MODIFICA ART. 39 TUB
CONSEGUENZA
LA DISCIPLINA SI APPLICA A QUALSIASI FATTISPECIE
ANCHE FUORI DA = Costruttore\persona fisica
ANCHE FUORI DA= Immobili da costruire
RISCHIO
ECCESSO DI DELEGA
FRAZIONAMENTO DEL MUTUO:PRESUPPOSTO
ACCOLLO DI QUOTA DI MUTUO
SOGGETTI: FUORI DALLA DICOTOMIA COSTRUTTORE\PERSONA FISICA
PROMISSARIO ACQUIRENTE
PROMISSARIO ASSEGNATARIO
ASSEGNATARIO
TERZO ACQUIRENTE
TIPOLOGIA MUTUO
SOLO MUTUO FONDIARIO
NO MUTUO IPOTECARIO
BILATERALITà ATTO
SI
OGGETTO
IMMOBILE ACCATASTABILE IN PORZIONI(ANCHE NON IN CORSO DI COSTRUZIONE)
TEMPI
90 GG DAL RICEVIMENTO RICHIESTA
MANCANZA
PRESIDENTE TRIB. NOMINA NOTAIO
ATTO PUBBLICO
SOTTOSCRITTO SOLO DA NOTAIO
DECORRENZA INIZIO AMMORTAMENTO
1) DALL’ATTO DI FRAZIONAMENTO
2) DA DIVERSA DATA CONTENUTA NEL MUTUO SOLO SE SUCCESSIVA RISPETTO ALLA DATA DELL’ATTO DI FRAZIONAMENTO
CIRCOSTANZA N.2 DA INDICARE NELL’ATTO N.1
DURATA AMMORTAM.
QUELLA ORIGINARIA
TASSO
QUELLO DEL PREAMMORTAMENTO
MA TUTTO SALVO DIVERSO ACCORDO TRA BANCA ED ACCOLANTE
ANNOTAMENTO
FRAZIONAMENTO MUTUO
FRAZIONAMENTO IPOTECA
INIZIO AMMORTAMENTO
DURATA AMMORTAMENTO
TASSO
……..DIVIETI DI STIPULA: ART.8……..
TEMPO DI APPLICAZIONE
CONTRATTI DEFINITIVI STIPULATI IN DATA SUCCESSIVA AL 21\7\2005 (ENTRATA IN VIGORE)
CONTESTUALIZZARE
SI APPLICA
CONTRATTI AD EFFETTI REALI DIFFERITI
TRA COSTRUTTORE E PERSONA FISICA
IMMOBILI IN CORSO DI COSTRUZIONE
AL CONTRATTO DEFINITIVO CHE SEGUE UN PRELIMINARE, ANCHE SE TRATTASI DI:
1) DI IMMOBILI GIA’ ULTIMATI
2) DI CONTRATTI AD EFFETTI REALI IMMEDIATI
NON SI APPLICA
TRA I SOGGETTI DIVERSI DAI PREDETTI
CONTRATTO
SOLO DEFINITIVO (CV – PERMUTA – ETC.)
CONDIZIONI
SUDDIVISIONE FINANZIAMENTO IN QUOTE
PERFEZIONAMENTO TITOLO PER CANCELLAZIONE
PERFEZIONAMENTO TITOLO PER FRAZIONAMENTO
PERFEZIONAMENTO TITOLO PER CANC. PIGNORAM.
RINUNCIA
NO. E’ IMPERATIVA
PERFEZIONAMENTO
CONCETTO GIURIDICO
ESECUZ. FORMAL.
NO
RESPONSABILITA’
NOTAIO EX ART.28 (ANCHE SE LO STUDIO 5812\C LO ESCLUDE E PENSA AL 135)
DISPENSA
NO
VIOLAZIONE
NULLITà RELATIVA (ANCHE SE IL DETTO STUDIO LO ESCLUDE)
CONSIGLIO PER IL NOTAIO
FARE RISULTARE DALL’ATTO CHE NON VI è STATO ALCUN RAPPORTO PRELIMINARE
IPOTECA
QUALSIASI GENERE
FONDIARIA
ORDINARIA
MUTUI
ANCHE STIPULATI PRIMA DEL 21\7\2005
………REVOCATORIA FALLIMENTARE.…….
TIPOLOGIA ATTI
ATTI A TITOLO ONEROSO
FINALIZZATI AL TRASFERIMENTO PROPRIETA’
O DI ALTRO DIRITTO REALE
DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
CONDIZIONI
IMPEGNO DA PARTE ACQUIRENTE
A STABILIRE LA RESIDENZA
PROPRIA
O DI PROPRI FAMILIARI ENTRO IL TERZO GRADO
CONIUGE
NO
SE C’E’ GIUSTO PREZZO VALUTATO ALLA DATA DEL PRELIMINARE
